Публикации

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве жилья: важные аспекты действующего законодательства

27.05.2013

Уступка права требования в рамках договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ), в которой содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. В соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав. При принятии объекта участником долевого строительства (ввода в эксплуатацию, подписании акта приемки-передачи) необходимо заключить договор купли-продажи.

При уступке права требования необходимо соблюдать следующие два условия. Во-первых, уступить свое право в рамках договора участия в долевом строительстве дольщик может только в период от момента государственной регистрации договора до момента подписания акта приемки-передачи объекта. Во-вторых, чтобы уступить свое право, дольщик должен уплатить застройщику цену договора. В противном случае одновременно с уступкой права требования необходимо заключить договор о переводе долга.

Особенность рассматриваемого договора уступки требования заключается в том, что по цессии уступаются имущественные права по первоначальному договору, предметом которого также могут быть имущественные права. В соответствии со ст. 128 ГК РФ имущественные права относятся к имуществу организации и могут свободно отчуждаться (ст. 129 ГК РФ), в том числе по договору купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, если уступка требования производится на возмездной основе (договор цессии), то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Частью 4 ст. 454 ГК РФ особо подчеркивается, что положения, предусмотренные параграфом, регулирующим договор купли-продажи, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, при уступке права требования, по которому цена не оплачена или оплачена не полностью, необходимо получить согласие кредитора (застройщика), так как уступка права требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.В том случае, если полная цена квартиры дольщиком не выплачена, он обязан заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ. Закон об участии в долевом строительстве не содержит четкого требования к государственной регистрации договора о переводе долга. Вероятно, законодательно предполагается составление единого документа, содержащего положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга, несмотря на то, что это разные сделки по своей правовой природе.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Стоит отметить, что Закон об участии в долевом строительстве каких-либо особых требований на этот счет не содержит.

Однако некоторые специалисты полагают, что нормы ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве вводят ограничения только для сделок уступки права требования по основному обязательству и не должны распространяться на дополнительные права (право на неустойку, право на возмещение убытков и т.п.).

По действующему законодательству не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, уступка права требования по договору участия в долевом строительстве должна быть совершена в письменной форме и зарегистрирована в органах по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, о чем есть указание в Законе об участии в долевом строительстве.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

Ни передача результатов работ, ни оказания услуг, ни тем более реализации товаров до сдачи дома в эксплуатацию не происходит и не может происходить (п. п. 4, 5 ст. 38 НК РФ). У нового кредитора возникает право требования на получение объекта недвижимого имущества. Несмотря на то что объект незавершенного строительства также отнесен законом к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), данное обстоятельство не влияет на вывод о передаче новому кредитору не вещного права (а права требования), поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 и п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного информационным письмом от 24 января 2000 г. N 51, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, сделки с объектами незавершенного строительства и переход прав на них не подлежат государственной регистрации, если в отношении указанных объектов заключен договор строительного подряда.

Это полностью согласуется с тем обстоятельством, что до тех пор, пока ведутся подрядные работ ы(а часто это происходит вплоть до сдачи дома в эксплуатацию), данный объект нельзя регистрировать как недвижимое имущество. В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, уступка прав до сдачи объекта в эксплуатацию носит инвестиционный характер.

Так как п. 1 ст. 155 НК РФ предусматривает возникновение налоговой базы по НДС при уступке требования только в случае производного характера последнего от договоров реализации товаров (работ, услуг), последующая переуступка права требования также не подлежит увеличению на сумму НДС. Напротив, после сдачи объекта в эксплуатацию включение и оплата НДС необходимы. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Момент государственной регистрации определяется ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До получения из регистрирующего органа экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

 

Ольга И. Иванникова

руководитель корпоративной практики

ООО «БРАУС.Консалтинг»

 

07.05.2013 г.

Источник:

Обратная связь

Наш контактный телефон

+7 (804) 333-81-00

Контактное лицо: Марина Внукова

* Отмеченные поля обязательны для заполнения:

* Ваше имя
* Адрес электронной почты
Телефон
Организация/компания
Должность
Тема обращения
* Вопрос/ Комментарий
* Введите символы с картинкиcaptcha

Сообщая адрес своей электронной почты, Вы подтверждаете, что ознакомились
с нашей политикой в отношении персональной информации.

closeBtn