Публикации

Будущая недвижимая вещь: новая конструкция договора купли-продажи и арбитражная практика правоприменения

27.05.2013

За последние годы законодательство и правоприменительная практика о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Так, было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Постановление ВАС РФ №54), которое подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к вопросу о возможности участия будущих объектов недвижимости в гражданском обороте, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных правоотношениях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий.

Конструкцией нормы п.2 ст.455 ГК РФ прямо предусмотрена возможность использования в гражданском обороте договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Однако, как показывает практика, данная разновидность договора купли-продажи еще не получила широкого применения в гражданских правоотношениях. Как правило,  в случае отсутствия у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости предполагаемого к продаже в будущем, используются конструкции инвестиционного или предварительного договора.

На сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит определения будущей недвижимой вещи, что отмечается в теории как некий пробел и недоработка законодателя. В свою очередь, у будущей недвижимой вещи или вовсе отсутствуют четкие характеристики и параметры, которым должен отвечать объект недвижимости, или они не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.

Отсутствие четких критериев индивидуализации будущего объекта недвижимости является причиной возникновения спорных ситуаций на практике, которые попытался разрешить Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ), приняв постановление Пленума от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [1] (далее  – Постановление № 54). Указанное Постановление, в принципе допустившее существование договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, сняло целый ряд вопросов практики, которые долгое время оставались нерешенными.

До принятия Постановления ВАС РФ №54 суды исходили из существа положения статьи 554 ГК РФ, предъявляющей требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Так, если в договоре купли-продажи недвижимости не был указан ее кадастровый номер, то это свидетельствовало о несогласовании предмета договора [2].

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали  соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя  в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы [3].

Положения Постановления ВАС РФ №54 содержат некоторые критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости, а именно: его местоположение, ориентировочная площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные в частности, проектной документацией (п.2 Постановления ВАС РФ №54).

Однако практика показывает, что разъяснения из Постановления ВАС РФ № 54 суды применяют неоднозначно.

Необходимо учитывать, что между характеристиками объекта, указанными в договоре на стадии проектирования и строительства, и итоговыми данными о готовом построенном объекте возможны расхождения (в частности, по метражу площади). Представляется, что несущественное расхождение не должно приводить к признанию договора незаключенным, тем более что в Постановлении ВАС РФ №54 говорится именно об ориентировочной, а не точной площади. Однако вопрос о том, насколько существенным является расхождение и не мешает ли оно установить волю сторон относительно того объекта, который они имели ввиду, остается на усмотрение суда. И в этом случае многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, в частности от наличия или отсутствия в договоре иных характеристик, по которым все-таки можно индивидуализировать спорный объект.

В судебной практике есть примеры, когда суды разницу в метраже признают слишком существенным расхождением, не позволяющим индивидуализировать объект. Так, между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому одна (исполнитель) разработала по поручению другой (заказчик) проектно-сметную документацию для строительства жилого дома, при этом часть оплаты за работу исполнителя подлежала зачету в счет оплаты его долевого участия в строительстве офиса в данном объекте площадью 175 кв. м, исходя из стоимости 16 тыс. руб. за 1 кв. м. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадь. 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена – 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м).  Судом в иске было отказано[4]. Во-первых, в построенном здании не было ни помещений, ни этажей площадью 175 кв. м, минимальная площадь одного этажа составляла как раз 214 кв. м, и истец, будучи разработчиком проектно-сметной документации, не мог не знать об этом. Во-вторых, суд указал, что приведенную в договоре площадь (175 кв. м) нельзя считать ориентировочной в смысле пункта 2 постановления № 54, поскольку между ней и реальной площадью помещения (214 кв. м) существенная разница – 39 кв. м. В результате суд пришел к выводу, что фактическая воля сторон была направлена на заключение в  будущем  договора с последующим согласованием  объекта   недвижимости  и условий оплаты, одним из которых являлся бы зачет задолженности за выполненные работы в общей сумме участия в строительстве. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным. Другими словами, суд не расценил подписанный между сторонами договор как договор купли-продажи  будущей  недвижимой вещи из-за недостаточной индивидуализации предмета купли-продажи. По мнению суда, воля сторон была направлена на заключение в  будущем  отдельного инвестиционного договора, который из-за разногласий в площади и цене не был подписан. Представляется, что в данном случае решающую роль для суда сыграло то обстоятельство, что в договоре не были согласованы никакие иные характеристики  объекта   недвижимости, кроме его площади, при этом помещение с такой площадью в построенном здании создано не было, а расхождение между договорной и реальной площадью имевшегося помещения суд счел существенным.

Опасной для судьбы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является ситуация, когда он заключается еще до того, как разработана проектно-сметная документация на объект. В этом случае индивидуализировать предмет договора бывает просто невозможно и стороны договариваются о заключении в будущем дополнительного соглашения, в котором конкретизируют характеристики объекта. Если же подобное соглашение не заключается, то под риск признания незаключенным попадает сам договор и многое здесь зависит от того, как стороны сформулировали общие условия об объекте инвестиций.

Так, согласно договору инвестирования после окончания строительства объекта (жилого комплекса) и сдачи его в эксплуатацию инвестор обязался передать соинвестору квартиру. При этом на момент заключения договора проектная документация еще не была разработана, был лишь указан адрес застройки и техническое описание объекта (площадь застройки, серия дома, этажность). Под квартирой в договоре понималась «квартира или несколько квартир, расположенных в составе объекта с 3-го по 5-й этаж, совокупная общая расчетная площадь которых будет составлять 1 тыс. кв. метров». Конкретное местоположение предмета договора должно было быть определено в дополнительном соглашении, которое стороны так и не заключили. При возникновении между сторонами спора суд пришел к выводу о незаключенности договора, поскольку он не содержал данных, позволяющих определить подлежащий передаче в собственность соинвестору объект (квартиру или несколько квартир). Кроме того, условия договора не позволяли установить дом, в котором располагались эти квартиры. Суд указал на необходимость определения в договоре конкретной квартиры (или квартир) в определенном жилом доме комплекса, поскольку в силу ст.289 ГК РФ  квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом гражданских прав. При этом для суда значимую роль сыграло условие договора о том, что условие о конкретном местоположении квартиры было определено сторонами как существенное, поскольку договорились согласовать его в дополнительном соглашении [5].

Однако при рассмотрении другого дела со схожими обстоятельствами суд пришел к противоположным выводам и признал договор инвестирования заключенным и фактически являющимся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи [6]. По его мнению, на момент заключения договора для сторон не имело значения конкретное расположение будущих объектов недвижимости в определенных домах, на определенных этажах, метраж и т.д.  Конкретизировать объекты, подлежащие передаче инвестору, стороны были намерены в дополнительных соглашениях, что отвечало принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). На момент рассмотрения спора дополнительные соглашения заключены не были, однако проектная документация на дома была разработана, и началось строительство.

Отсутствие в тексте договора индивидуализирующих объект недвижимости характеристик, ссылок на проектно-сметную документацию, дополнительных соглашений не является однозначным основанием для признания договора незаключенным. Для признания договора заключенным соответствующие характеристики могут быть указаны в акте приема-передачи, а также волю сторон в отношении конкретного объекта недвижимости возможно установить из иных доказательств. Данный вывод исходит из положений абз.3 п.2 и абз.2, 3 п.3 Постановления ВАС РФ №54. При этом для придания иному документу, например акту приема-передачи, статуса правоподтверждающего документа на конкретный объект недвижимости, индивидуализирующие объект признаки должны быть в нем указаны наиболее полным образом. Игнорирование подобного требования стало основанием для признания договора инвестирования строительства торговой галереи незаключенным ввиду отсутствия индивидуализирующих признаков помещения с указанием лишь адреса строительства и площадей объектов. В акте приема-передачи стороны также не указали необходимых индивидуализирующих признаков, однако, отметили, что переданы помещения согласно техническому паспорту, хотя не указали дату изготовления технического паспорта [7].

Анализируя в настоящем параграфе особенности наделения  будущей недвижимой вещи индивидуализирующими признаки, позволяющими включить ее в гражданский оборот, и учитывая фактическое отсутствие в момент заключения договора купли-продажи самого предмета договора, возможно предполагать под понятием «будущая недвижимая вещь» или «будущий объект недвижимости» совокупность признаков вещи (объекта), позволяющих отнести ее (его) к категории недвижимых независимо от наличия государственной регистрации, идентифицировать созданный в будущем объект недвижимости в качестве предмета договора, установив при этом совпадение воли и волеизъявления сторон сделки в отношении будущего и уже созданного объекта недвижимости (вещи).

Таким образом, несмотря на данные в Постановлении ВАС РФ №54 разъяснения по поводу способов и критериев индивидуализации будущей недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи, споры и разногласия в данном вопросе будут решаться с учетом иных обстоятельств и условий заключения сторонами договора. Суды должны оценивать действительность заключенного договора исходя из совокупности всех имеющих значение для установления воли сторон факторов, что говорит о том, что Постановление ВАС РФ №54 служит определенным критерием, ориентиром для установления истины, а не четкой установкой.

 

Нина В. Дудоладова

руководитель судебной практики

ООО «БРАУС»

 

06.05.2013 г.



[1] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.

[2] Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 г. №КГ-А41/12649-08 по делу №А41-К1-9691/07; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 г. №Ф08-7981/2008 по делу №А53-7262/2007-С2-41 [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/

[3]  Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 г. по делу №А10-3443/08 [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/

[6] Решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.11.11 по делу № А49-6834/2010 [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/

Источник:

Обратная связь

Наш контактный телефон

+7 (804) 333-81-00

Контактное лицо: Марина Внукова

* Отмеченные поля обязательны для заполнения:

* Ваше имя
* Адрес электронной почты
Телефон
Организация/компания
Должность
Тема обращения
* Вопрос/ Комментарий
* Введите символы с картинкиcaptcha

Сообщая адрес своей электронной почты, Вы подтверждаете, что ознакомились
с нашей политикой в отношении персональной информации.

closeBtn